• Вт. Июл 5th, 2022

Покупка квартиры в новостройке без рисков

Image0998

Первичный рынок недвижимости не теряет своей привлекательности. Примером может послужить большое количество объявлений о продаже квартир в новостройках на портале ivano-frankovsk.mesto.ua. Это вполне обосновано, т.к. так называемая «вторичка» все больше ветшает, не удовлетворяет современным требования, находится в не престижных районах, не имеет «историй» в багаже. Да и приобрести квартиру от застройщика, представляется более реальным — поэтапная оплата намного лояльнее, чем единоразовый платеж всей суммы (даже если сумма взята в кредит).

Но так ли все просто в отношении новостроек? Каких «подводных камней» стоит опасаться, и какие риски стоит ожидать?

Начнем с определений. Под покупкой недвижимости на первичном рынке подразумевается:

  • Получение имущественных прав на жилплощадь.
  • Покупка квартиры в новострое, сданном в эксплуатацию.
  • Приобретение жилья у собственника квартиры в новострое.

Имущественные права на жилплощадь

Самым сложным для понимания является первый пункт. Как это? Имущественные права на квартиру, но при этом это не покупка квартиры? Разве такое бывает? Оказалось, что да. С правовой точки зрения, покупая еще не построенную квартиру, Вы не заключаете договор «купли-продажи», покупаете не конкретные метры, в конкретной квартире, на определенном этаже. Нет. Договор «купли-продажи» Вы сможете заключить только после окончания строительства (после т.н. создания имущества) До этих пор, сделка будет называться договором о купле-продаже имущественных прав. Недобросовестные застройщики часто пользуются отсутствием знаний в правовом поле у обычных граждан. И после сдачи дома в эксплуатацию, Вы можете оказаться в числе нескольких владельцев договора о купле-продаже имущественных прав на одну и ту же квартиру! Судебная история уже знает подобные прецеденты, и присуждает спорную квартиру тому истцу, который приобрел жилплощадь более законно (Вы можете легко найти такого рода случаи поискав в сети дело № 6-1858цс15, Верховного суда Украины).

Но и это еще не все. Давайте попробуем пройти весь путь от поиска подходящей квартиры, до ее покупки. Так будет проще составить план правильных действий, относительно каждого этапа на пути к собственной недвижимости.

  1. Поиск квартиры.
    Большинство из нас уже давно не ищет квартиру через газеты и знакомых маклеров. Мы ищем подходящие варианты в интернете. Достаточно удобным ресурсом для таких поисков, является интернет-портал «Mesto.ua» https://ivano-frankovsk.mesto.ua/sale/. На этом ресурсе можно найти любую недвижимость, но в данном конкретном случае, нас интересуют только новостройки. Кликаем на сайте «Mesto.ua» кнопку «Новостройки», и получаем несколько вариантов доступных новостроев. Некоторые мы отсеем из-за неподходящего района, а несколько оставим, и продолжим уже «рыть» в выбранном направлении.
  2. Поиск информации о компании-застройщике.
    В данном случае, этот пункт должен стать отправным. Даже цена (слишком низкая цена, кстати, должна Вас насторожить, а не обрадовать. Увы, демпингуют цены — чаще всего именно те застройщики, у которых дела совсем «швах»).
    Итак, ищем информацию. На первых этапах, нам очень поможет интернет. Причем не обязательно первые странички по поисковому запросу. Как раз на них все будет более чем красиво — не будем вдаваться в подробности, но опытный «компьютерных дел мастер», работающий на фирму, может легко вывести самые хвалебные отзывы о компании на первые страницы. Упорно ищем. Пробуем ввести запросы «имя компании + негативные отзывы», «имя компании + судебное разбирательство», и т.д. Ищем на городском форуме темы, где общаются люди уже купившие права на жилплощадь, читаем, задаем им вопросы. Складываем свое собственное мнение.
    Изучаем сайт компании-застройщика. Предложенную в открытый доступ информацию о заказчике, генподрядчике, разработчике строительства. Исследуем «подноготную» уже этих фигурантов. Какие объекты уже сданы, как долго шло строительство, и был ли объект сдан в срок.
    Выложены ли на сайт основные разрешительные документы: лицензия, разрешение на отвод участка, образец договора и т.д. Как часто обновляется фотогалерея о продвижении строительства, есть ли веб-камера, транслирующая строительные работы.
    Это не занудство с Вашей стороны. Совокупность этих данных поможет Вам оценить риски сопряженные с покупкой «первички» именно у этого застройщика.
  3. Исследования о юридической честности.
    С этим пунктом, пожалуй, разобраться проще всего. Находим сайт «Єдиного державного реєстра судових рішень», и проверяем участвовала ли компания-застройщик в судебных разбирательствах, и по какому поводу.
  4. Посещение стройки и офиса компании-застройщика.
    Неплохую пищу для размышлений, может дать физическое посещение строительства объекта и офиса застройщика.
    Убедитесь собственными глазами как ведутся работы по строительству: много ли рабочих, темп их работы, много ли строительной техники на участке, используется ли она. Не ограничивайтесь одноразовым посещением. Вы вкладываете деньги, и должны взвешенно подойти к вопросу покупки.
    В офисе (который должен иметь физически существующий адрес, и номера городских телефонов) попросите следующий перечень документов:

    • документы на отвод указанного земельного участка;
    • лицензия о праве на строительство;
    • проектная документация;
    • разрешительная документация;
    • типовой договор.
      Все эти документы Вам должны предоставить по первому слову, без отговорок и проволочек.
  5. Консультация у толкового юриста (рекомендуемый пункт).
    Перед заключением договора, Вам стоит проконсультироваться у толкового юриста, а еще лучше — взять его с собой на подписание сделки. Да, юридическое сопровождение будет стоить определенную сумму, но лучше пожертвовать «малой толикой», чем остаться в итоге — «с носом». Обыватель не знает многих тонкостей, и даже не может предположить, чем отличается, к примеру: выкуп целевых облигаций, от договора переуступки прав. Нанятый и проверенный юрист выступает на Вашей стороне, и не позволит облапошить клиента.
  6. Заключение договора.
    Наиболее верным методом покупки квартиры в новострое мы считаем: покупку целевых облигаций, через ФФС (фонд финансирования строительства), либо с помощью паевых фондов. В договоре обязательно должны присутствовать пункты: об обязательстве застройщика не передавать имущественные права третьему лицу, об ответственности застройщика при нарушении сроков строительства (и возможных форс-мажорах снимающих эту ответственность), конкретные данные о квартире (этаж, номер, метраж) и т.д.
  7. Метод оплаты.
    Солидные фирмы-застройщики не «играют» с законом. Они не предложат Вам неправовую схему, даже если цель ее, заплатить меньше отчислений государству. Помните, любая «теневая» схема, в итоге, может вылиться в дополнительные проблемы в суде.
    Вам должны предоставить банковские реквизиты, принадлежащие компании-застройщику и выдать подтверждающие оплату платежные документы.

Безусловно, покупка квартиры на этапе строительства достаточно привлекательный метод обретения собственного жилья. Но, вместе с тем — очень рискованный. И стопроцентных гарантий, Вам не может дать никто. Остается лишь только рассчитывать на свои собственные дедуктивные способности, интуицию и удачливость. Либо, покупать первичную недвижимость в уже сданных в эксплуатацию объектах (не принципиально, от застройщика или уже конкретного владельца). Этот способ несет намного меньше рисков, но и дороже соответственно.

0 0 votes
Рейтинг статьи
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x